你真的了解你的写字楼租户吗？

5G时代，大数据、云计算、物联网和人工智能等高科技引领的新基建正在进行，与此同时，在全球大规模疫情的影响下，不动产行业的数字化也在加速创新应用，管理者和技术研发者们开始越来越多地借助技术创新，收集运营当中产生的数据，从而解决运营管理问题，提升管理效率。

接下来，我们就来谈谈商办楼宇资管运营中租户管理的数据应用价值。

租户行业结构的重要性

对于写字楼、园区而言，要了解租户结构，行业分析很重要。通过对租客的行业占比分析，可以看出各行业租客对于房源面积和租金价格的需求与变化，帮助项目楼宇调整各行业租客数量和比例，整合上下游产业链资源，帮助企业租户更好地发展，从而获得更长久的租期。通过优化租户行业构成，可以进一步实现项目资产价值的提升。

那么，如何通过租户行业数据分析调整租户引进和租金价格？

新创数科资产管理系统为租户建立租客标签分析、租客行业分析、签约企业注册资金分布、签约企业注册年限分布，整合各项数据指标，对各行业租户占比进行对比分析。

当所管辖的项目楼宇在某一行业租户数量占比过高时，资产管理方在招商过程中应积极主动地去鼓励和引进一些其他行业的租户，以此规避入驻租户的行业结构过于集中的状况。通过对各行业租户面积占比和租金贡献占比分析，则可以反映外部行业经济波动可能给写字楼、园区带来的空置风险程度及收入损失风险程度，以此来为优化租户行业结构调整提供依据。

租户到期年限的风险与挑战

租期年限对于整个楼宇的运营管理也有着至关重要的作用。经验丰富的资产管理者们知道，到期换租是写字楼、园区经营中面临的一项重大风险。同一时间段内，如果大批量租户的租约合同到期，资产管理方则会面临着较大的招商压力，租户议价受到牵制。因此，租期年限如果把控不好，会给现金流带来非常大的风险，资产管理者们应提前做好风险防范。

那么，如何利用好数字化工具帮助资产管理方以更加敏捷的方式预测未来收益与资产风险评估？

租约合同的到期年限分析，能够向资产管理方反映即将面临的风险和挑战，以指导招商部门和运营部门提前进行预招租，避免因房源空置周期过长带来的现金流损失。

图：某写字楼项目合同到期分布过于集中

从招商角度看

不同到期年限下的合同数量分布，当某一年限到期的合同占比偏高时，招商部门应在招商过程引导租客签署其他租期长度的合同；不同到期年限下的合同面积占比，则反映出该年在到期年份所面临的招商挑战，资产管理方应提前做好招商策略及续租谈判。

图：新创数科资管系统数据中心租金流失与成交走势分析

从资产收益看

不同到期年限下的租金流失占比，当某一年限到期的合同租金占比较大时，则需要注意该到期年份所面临的资金收入维持风险；结合续租率的数据情况，对于0-1年到期的房源单位的续租或换签完成情况，来为资产管理方提供评估空置风险的重要衡量依据。

新创数科资产管理系统从招租、运营、续租的过程中，为资产管理方提供合同全周期管理，从签约环节就加以事前控制，对租约合同实行全面的到期管控，并建立完善的合同到期预警机制进行事中控制。系统全然捕获整个流程所产生的数据信息，从不同维度为资产管理方提供洞察业务经营的决策依据。

租户价值的判定与分析

为租户建立标签，是写字楼、园区在租户管理常见的管理方法。而我们在租户管理中，常常需要识别并维系高价值的租户，以确保经营收益为管理的主要目标。

商办楼宇资产管理为什么要对高价值租户高度关注？

一方面，识别高价值客户，能够了解谁在为资产管理方的业务产生显著的贡献或影响；另一方面，维系高价值租户的稳定性，确保能够持续长久合作。

那么，租户价值应如何判断？

经验丰富的资产管理者们，一般会同时从租金贡献和承租面积这两个方面进行数据统计和分析。

图：新创数科资管系统数据中心租金流失与成交走势分析

租金贡献大的租户对于资产管理方的重要意义不言而喻，一旦这些租户出现流失，对于租金收入来说影响是巨大的。而承租面积大的租户则消化了资产管理方的重要空间资源，它们的流失会给公司带来较大的招商压力。

因此，这些优质租户的管理和维系对资产管理者们来说可谓举足轻重。优质租户的收缴情况，对于项目的现金流产生着明显的制约；它们的稳定性，是影响项目的重要经营风险。

在租户管理中，除了做好对这些优质租户的重点服务维系外，还应着重做好风险控制。资产管理者们可以通过新创数科资产管理系统实时关注优质租户的经营状况，如一旦发生欠租或逾期问题时可及时采取跟进措施，避免造成不可挽回的损失或现金流缺口；同时，通过有效监控这些优质租户的合同期限，应提前更多时间做好到期续签准备，避免换租时造成较大的压力。

前置租户风险，避免“现金流瀑布”

在日常运营管理过程中，常常涉及到一些常用的风险预警类指标。比如：收缴率、逾期次数、逾期金额、续租次数、租金实时单价等等。这些指标对于资产管理方进行风险控制，管理租户组合也具有十分重要的意义。

新创数科资产管理系统可有效地在归集整合资产管理方的内部数据、外部市场数据（包括企业舆情、工商信息、法律纠纷、人才招聘等），通过AI数据分析，前置鉴别客户潜在的稳定性和支付能力，同时在招租、运营、续租的过程当中，及时地预警和重点关注这些租户，并形成相关风险控制行为，有效地避免运营过程中的“现金流瀑布”。

随着科技手段的提升和互联网大数据的应用，还有越来越多的指标价值正在被挖掘。数字化应用和数据的增强分析，能够更好地帮助资产管理方甄别租户对于楼宇长期资产价值的保值增值作用，更好地站在资产价值的角度去思考“最佳租户组合”。

新创数科资产管理系统具备涵盖资产、合同、租客、财务、招商、物业管理的“商办招商营销管理+空间资产运营管理+租客运营服务”的全生命周期、全流程管理楼宇资产管理服务体系。系统提供全面的可视化数据图表，58项核心经营数据指标，为资产管理方经营决策提供依据，帮助团队实现营运目标，创造更高的资产价值回报。