微专题（一）| “工业上楼” 成产业地产发展大趋势

为了支持工业产业的发展，我国在城市土地利用分配中，工业用地占比约22%。但是伴随着工业持续发展，特别是在经济转型升级加速和土地资源紧张的双重压力下，工业载体空间应持续探索新模式。全国多地出台的相应政策和措施中，“工业上楼”被重点提及和推广。

本文将为您解答：

1.什么是“工业上楼”？

2.哪些产业适合“工业上楼”？

3.“工业上楼”有哪些参考借鉴的案例？

4.工业上楼有哪些发展趋势？

什么是“工业上楼”？

目前，我国对“工业上楼”尚无统一的定义。从直观上理解，“工业上楼”不同于在传统单层厂房进行生产作业的空间模式，而是在高密度园区的高层楼宇中进行生产、研发、设计、办公的新型工业载体发展模式。

从项目共性来看，“工业上楼”具备以下特征：用地性质为普通工业用地（M1）或新型产业用地（M0）发生的生产空间创新模式；项目载体为高度超过24米，或者楼层数达到6层及以上、配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一体的高标准厂房和工业大厦；“上楼”对象为轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业相关企业。

哪些产业适合工业上楼？

众所周知，“工业上楼”存在一定限制，并不是所有行业企业都适合上楼。比如有些工业生产要用到大型机器设备或重型起重运输设备，或者生产的产品体积重量很大，让这些企业上楼就不现实。此外，企业生产所产生的噪音、污染、辐射等也是能否上楼必须考虑的因素。

如何判断产业是否适合“上楼”？

“工业上楼”五要素模型被广泛应用，为判断各产业类别和环节是否适宜“上楼”提供较为扎实落地的参考依据。

通过五要素筛选，列入战略性支柱产业集群和战略性新兴产业集群的产业均列为鼓励“工业上楼”产业。其中，重点包括新一代电子信息、高端智能装备、生物医药、新材料、新能源等相关产业。

在产业空间重新整理、优化和拓展的情况下，“工业上楼”作为一种空间创新模式，正逐渐被推广，不少城市也正在积极规划、建设“工业上楼”项目。

改革开放以来，珠三角凭借沿海和毗邻港澳的地缘优势，吸收了国际范围内的产业转移，成为世界重要的制造业基地。随着城市经济的发展，珠三角城市工业发展面临越来越严重的土地资源紧缺与产业转型升级问题，逐步推动了“工业上楼”的发展。

典型案例（一）

深圳·全至科技创新园

深圳·全至科技创新园

背景：全至科技创新园地处宝安区沙井街道后亭社区，前身是茅洲山工业区，占地面积近3 万平方米。原有产业能级不足，更新前园区内共有29 家企业，均为五金制品、模具销售、配件包装、塑胶生产等传统低端制造行业，企业规模偏小，缺乏核心技术和知识产权。

2011 年起，茅洲山工业园改造启动，以“适应中国制造2025、工业4.0 和高端智能制造业需要的新兴产业空间”为理念进行规划、启动旧改，通过拆除重建和综合整治相结合，正式转型为全至科技创新园。

全至科技产业园以机器人和智能装备为主题特色产业的创新型产业载体，按照“腾笼换鸟”、“工业上楼”的新型模式打造，已成为国内工业上楼的标杆项目，是国家、省、市认定的科技企业孵化器、加速器。全至科技创新园为创新科技企业提供生产研发、总部办公、产业配套、生活配套于一体的产业综合体，地上建筑面积16.8万㎡，包含产业用房13.3万㎡，商业及公共服务配套0.5万㎡，人才公寓1万㎡。

典型案例（二）

东莞·松湖智谷

背景：东莞以制造产业立市，全市拥有34个工业门类，制造业体系涉及30多个行业和6万多种产品，10多种IT产品占据国际市场10%至40%的市场份额，本地产业配套率高达90%。进入新的发展阶段，面对产业空间不足这一影响城市营商环境、制约产业发展的“卡脖子”问题，东莞又成为实践“工业上楼”的先行者。

东莞市松山湖片区，是广东省重大产业项目、东莞市产业转型升级示范基地，总投资200亿元，打造180万㎡产城人融合智造新城，已成为粤港澳大湾区“工业上楼”、产业转型升级示范基地、全国产业转型升级示范园区。

松湖智谷产业园是东莞市产业转型升级基地，聚焦智能装备制造、电子信息、新材料、5G大数据、物联网等战略新兴产业。园区一期规划建设70%工业上楼，30%研发办公和产业楼，用地245亩，总建筑面积约80万㎡，容积率近4.0。截至2022年9月30日，签约进驻企业500家，其中包含国家高新技术企业、行业独角兽、倍增计划企业。年产值200亿元，年纳税达12-15亿元。

典型案例（三）

青岛·联东U谷·夏庄智造园

背景：青岛以城阳区作为“工业上楼”的先行区。为缓解工业发展与用地紧张之间的矛盾，城阳区率先出台了工业上楼政策，并规划建设工业上楼项目。2020年，城阳区签约12个工业上楼项目，并开始陆续开工建设。

夏庄智造园是青岛城阳区作为“工业上楼”先行区的标杆，是山东省首个高层工业楼宇项目，规划总建筑面积约15万平方米，首层层高6米，以上层高4.2米，荷载750kg/平方米，柱距8米，宽敞灵动，自由组合，主力产品为600-6000平方米多重体量、多种空间的户型，满足不同企业需求，方便企业功能区划分。

园区集研发中试楼、标准厂房、定制厂房、配套设施等业态于一体，聚力打造高端产业聚集区，吸引以智能制造与高端装备、分析仪器组装及检测、电子信息、新能源环保行业、生物医药产业等为主导的新兴战略产业。

典型案例（四）

香港·新海怡广场

背景：香港从一个小渔村发展成为国际大都会，工业在其中扮演重要角色。伴随着香港工业的腾飞、繁荣、衰落的发展阶段，香港工业的先进发展也经历了从普及到更新发展的过程。

80年代前，轻型工业主导

上世纪五六十年代，香港的工业发展以技术含量低、劳动密集型的手工业和轻工业为主，如服装、胶鞋、五金、搪瓷制品等，大多由家庭经营。在随后的几十年里，在内地企业家和资本家的涌入推动下，香港的服装业、塑料业和电子业逐渐发展起来，推动了工业经济的转型，进入全盛时期。“香港制造”成为国际知名品牌。为了解决土地资源短缺与工业发展空间需求之间的矛盾，香港出现了大量的工业建筑。

工业大厦活化阶段

80年代后，工业向外转移随着内地在20世纪80年代的改革开放，由于成本差距造成大量的中间商纷纷出走，原有的“工业上楼”高层建筑开始衰落，城市的社会、安全等诸多问题，为了解决这些问题，香港开始实施工业建筑活化行动，又称香港城市更新，数以千计的工业建筑正在获得新生。

新海怡广场原名为海怡工贸中心，是由工业大厦活化而成。海怡工贸中心于1993年建成，楼层数24层，当时作为工业大厦用途。2003年，该大厦获香港城市规划委员会批准，改性为商业用途，转型为一栋集零售及家具于一体的综合商场，并于2009年改名为新海怡广场。现时新海怡广场设有逾150间店铺，以名牌折扣商场及家具设计公司为主，占用率达95%。

典型案例（五）

新加坡堆叠式厂房

背景：根据新加坡工业化发展历程，在上世纪80年代工业基础逐步稳固后，开始重组经济结构。原来在郊外裕廊工业区等卫星镇工业区建设的低层厂房，发展服装加工、机械加工等产业；后来在引进新型产业、制造业朝高附加值转型的同时，政府逐步将这些低层厂房淘汰，提高土地容积率，引导企业迁移。这个时期，开始由裕廊集团通过建设堆叠式厂房向空中拓展空间。

堆叠式厂房：新加坡重工业比重大，中小轻工企业偏少，而重工业对建筑承重、建筑层高的要求非常高，要带有高抗震性能。堆叠式厂房是新加坡的工业园区在开发中遵循实现土地最高利用价值原则的体现，也是新加坡充分利用有限资源实现无限创造的对策之一，容积率大多在2.0-2.5之间，通常为4-9层，多以三层叠三层（3*3）最高为9层的形态组成。

有效降低成本：相对于土地价格，堆叠式厂房造价虽然比较高，导致建筑使用不经济，但依然值得。堆叠式厂房很好地提高了土地利用率，在一定程度上解决了园区中小型企业因租金、场地和运作等限制造成部分功能设施分散的难题，同时能够减轻中小企业负担，满足中小企业生产、经营、仓储的一站式需要。

在产业转型升级过程中， “工业上楼”是一场先行先试的变革， 不仅成功化解了经济与土地之间的发展矛盾， 更是从产业结构和发展模式上推动了转型升级。

从产业结构上，“工业上楼”推动了新兴产业加速集聚。新一代信息技术、人工智能、物联网、机器人等新兴产业更适宜利用工业上楼的空间，企业的研发、设计、生产等各环节不再受限制于空间，可满足企业一体化运营管理。通过招商引导， “工业上楼”楼宇能够形成密度更高的产业集聚，在一栋楼宇的垂直空间中即可形成产业链上下游，更大力度的发挥产业协同效应。

从生产模式上，“工业上楼”推动企业向智能化数字化转型。 “工业上楼”是一个生产空间从平面向立体转化的过程，在机器代人、工业互联网等新技术推动生产工艺和流程发展巨大改变的背景下，政府和企业对于智能型工厂的要求和需求越来越高。高端制造产业发展本身对生产智能化、数字化就有更高的标准，“工业上楼”楼宇在建设上就有配套智能化、数字化发展优势。而“摩天工厂”的建设改变了原有制造业园区的环境，倒逼传统制造企业为适应园区建设加快转型升级步伐。

从产品推广上，粤港澳大湾区的应用带动沿海及内陆城市逐步适应。 “工业上楼”从深圳、东莞、佛山等地的广泛推广，逐步带动了长三角、环渤海等地工业城市的复制借鉴。依托产业转移和工业制造发展的内陆城市， “工业上楼”或将成为其未来转型升级的助推器。以 “工业上楼”的模式创新从供给侧推动了土地与空间要素的改革，带动更广范围的产业领域供给侧改革，发挥改革的乘数效应，构建具有优势的产业生态圈。

在产业空间重新整理、优化和拓展的情况下，“工业上楼”作为一种空间创新模式，正逐渐被推广，不少城市也正在积极规划、建设“工业上楼”项目。不难预见，未来几年，「工业上楼」不仅是产业园区成长壮大的重要方向，也将会成为工业区建设的主要趋势。